시행사 업무 수행단계

시행사 업무 수행 단계에 대해서 알아보겠습니다.

시행사-업무-수행단계

1. 토지 취득 단계

1) 부지선정 및 계약

사업 계획에 따라 부지를 선정하고, 구입하기 위한 자금 흐름 계획을 준비하여 토지 취득 계약을 체결합니다.

 

2) 금융기관과 PF약정

토지를 취득하기 위한 자금의 조달과 관련하여 금융기관과 PF약정계약이 안정적으로 사업을 수행하는데 절대적인 조건입니다. 충분한 사업설명으로 금융기관으로부터 신뢰와 유리한 조건이 확보되어야 합니다.

 

3) 취득 등기 및 제반 제세금 납부, 신축사업 인허가 준비

취득 잔금과 함께 취득세 및 등록세 납부와 각종 부담금 등의 해당 여부를 확인하여야 합니다.
신축사업을 위한 구체적인 사업 계획과 그에 따른 인허가 준비를 꼼꼼하게 검토하는 단계입니다.

 

2. 사업계획 및 수지분석

1) 신축분양 사업의 계획 수립

시행사는 토지 취득과 함께 분양사업의 구체적인 계획을 수립해야 합니다. 건축 계획으로 어떤 건축물(주택, 상가, 오피스텔)을 지을지와 평형과 구조는 어떻게 할지, 몇 세대로 할지 등에 관하여 구체적이고 계량적인 계획을 세워야 합니다.

 

2) 수지분석표 작성

건축물 규모와 분양예정가액에 관한 내용과 원가 및 비용 지출내용(건설용지, 건축비, 등기비, 취득세, 모델하우스, 분양관리 항목 등에 대해서 산정하고 작성합니다.

 

실무에서는 수지분석표에 의거하여 공사예정원가를 산정하고 매출을 진행기준 분양수입금액 계산에 활용합니다.

 

3) 인허가 신청 및 취득

해당 지역의 상황에 맞고 법적요건에 위배되지 않으며, 사업성이 있는 내용으로 인허가를 신청하고 인허가를 득하는 것이 시행사의 업무 중 중요한 부분이라 할 수 있습니다

 

4) 시공사 선정 또는 직접공사 수행 결정

인허가 취득 시 신축공사를 시작할 수 있는데 공사 수행방법은 시공사를 선정하여 공사를 수행할 수도 있으나 직접 수행할수도 있습니다. 시행사가 자체적으로 종합건설면허나 주택신축판매 면허를 가지고 있으면서 일정한 요건을 갖춘 경우는 직접공사를 수행할수도 있습니다.

시공사를 선정하여 수행하는 경우는 시행사는 부동산공급업에 해당됩니다.

 

5) 착공

시공사 선정이 완료되면 공사 착공을 할 수 있습니다. 이 경우 해당 행정관청에 착공신고를 하고 공사를 착수한 날로부터 공사를 개시한 것으로 봅니다.

 

6) 분양공고 및 분양개시

아파트의 경우에는 20세대 이상의 아파트 신축시 사전에 분양승인을 받아야 합니다. 또한 분양시기도 공사 진척이 골조공사등 일정 수준 이상 진행이 되어야 분양개시를 할 수 있습니다.

 

분양승인을 받는 경우가 아닌 소규모 아파트나 단지 내 상가의 경우에는 공사가 어느 정도 완공에 가깝거나 완공되어 분양하게 되는 경우가 많습니다. 그러나 오피스텔이나 대규모 상가 분양의 경우는 사전분양을 하는 경우가 많습니다.

분양이 시작되고 실제로 분양계약이 성립되면 진행기준으로 분양수입을 인식합니다.

구 분	계 산 방 법
분양률	계약된 분양가액 / 총분양가액
진행률	당기투입 총공사비 / 총예정공사원가(수지분석표상)
진행기준 분양수입	총분양예정가액*분양률*진행률-전기인식 분양수입

 

7) 준공 및 입주

공사가 완료되면 해당 시. 군. 구청에 사용검사신청을 하여 준공 준비를 합니다. 이때 입주자들의 건축물에 대한 사전 입주점검도 실시합니다. 승인이 나면 그날로부터 30일 이내에 취득세를 납부하여야 하며 분양용 건축물의 경우는 60일 이내에 등기를 완료해야 합니다.

입주자는 잔금을 납부하면 소유권을 취득하게 됩니다. 잔금 납부일로부터 30일 이내에 취득세를 납부하고 잔금 납부일이 6월 1일(재산세 과세기준일) 이전이면 분양자가 재산세와 종합부동산세 납세의무자가 됩니다.

 

8) 미분양 관리

준공 입주 이후에도 분양되지 않고 미분양인 경우에는 자금흐름에 문제가 생기게 됩니다. 미분양 분양예정가액만큼  차질이 생겨서 시공사에 대한 공사비 지급이 늦어지고 토지분 PF 자금의 반제가 지연됨으로 인하여 이자부담이 늘어나게 됩니다.

또한 미분양분이 재고로 남아 있는 상황이므로 그만큼 유지 관리비가 늘어나게 됩니다. 관리비 지출뿐만 아니라 보유 기간분에 대한 재산세나 종합부동산세도 시행사가 부담하게 됩니다.

그런 경우 시행사가 일시적으로 미분양관련하여 임대사업을 하는 경우도 있고, 임대주택법에 의한 임대사업으로 전환하는 경우도 있습니다. 

이처럼 시행사의 각 업무단계별로 조세 및 회계적인 문제도 미리 대비하여야 합니다.

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